“将来碧桂园办事的市值尽不止1000亿港元。”
上市两年多，凭借多次超越市场预期的事迹，碧桂园办事(6098.HK)成为港股炙手可热的明星公司，股价较刊行价上涨跨越4倍，年回报率达58%。
比起股价上涨，更有意思的是碧桂园办事的上市很年夜水平转变投资人对于物管这弟子意的认知，首创了一个新的投资范式。
两年后的今天，上市物管公司的数目暴涨至39只，短期内呈现了供年夜于求的局势，引致了比来的集体回调。而恰好这时辰，碧桂园办事召开了你好，新物业宣布会，提出新物业的概念。
这一次，一贯引领物业风向的碧桂园办事，会带来哪些新机会呢?
一、物管股为什么走牛？
复盘曩昔两年的物管年夜牛市，大要可以分为三个阶段。
第一个是认知重塑阶段。 2018年以碧桂园办事为代表的一批物管公司上市，打破了投资者对物管的刻板印象，开端承认这门周期性小、轻资产、现金流好的生意。
物业办事的现金都是预收的，现金流很是好;成长进程每年都是在往年的存量生意上，再做增量，不须要太多本钱支出。
我们可以看到碧桂园办事2018年的招股书，其上市前两年收进的年复合增速高达36%
起源：招股书
第二个是认知增强阶段。 这个阶段的物管企业，不竭交出远超投资者预期的财政报表，开端获得越来越多投资者的承认，股价开端有所表示。
好比2019年3月19日，碧桂园办事颁布2018年财报，全年盈利同比增加129%，而市场预期仅为50%摆布。第二天开盘股价年夜涨12%，随后一路上行。
起源：富途
可以说在曩昔的两年时光里面，碧桂园办事每一次颁布财报，都是投资者上车的好机会。
第三个是疫情防御阶段。 因为物管公司不受疫情影响，某种水平上还有沾恩，所以在疫情时代，资金纷纭选择设置装备摆设物管公司，碧桂园办事估值最岑岭一度到达83倍静态市盈率。
起源：富途
总体来看，上市两年，碧桂园办事向投资者交出了一份满分的考卷。
一方面，事迹表示优良，营收从2016年的23亿国民币，到2019年接近100亿国民币，净利润更是由2016年的3.53亿国民币上涨了近5倍到17.18亿国民币。
别的一方面，股价涨幅也很惊人，从2018年10港元摆布上市，到本年最岑岭56港元，足足有5倍多的收益。
在这波牛市行情的背后，我们可以感到到投资人显明的偏好：断定性 和成长性。
碧桂园办事曩昔两年光是依附凭借零本钱的高质量品牌内生增加，营收就轻松翻了一倍，既有成长性，又有断定性，股价天然就受到热捧。
起源：碧桂园办事2020年中报
不外，本年7月份今后，因为部门物管公司财报不及预期，全部板块的估值开端分化。
市场开端意识到，一些仅靠买买买实现快速扩大的企业，成长的连续性并不强，不该该给高估值。
反而是那些专注晋升自身办事程度，靠办事、口碑内生式成长的公司，更值得本钱青睐。
看起来，光靠面积实现高增加的故事已经讲不下往了，进进到新的阶段，物管公司要若何成长呢?
二、市场若何对待物管股
现实上，8月份碧桂园办事交出的财报依然亮眼。
从财政的角度看，碧桂园办事上半年营收62.7亿元，同比增加78.4%，净利润13.3亿元，同比增加61.6%，无论范围仍是增速，都是行业第一。
起源：碧桂园办事2020年中报
从经营的角度看，碧桂园办事的合同治理面积7.5亿平方米，同比增加27.7%，均匀的物管单价2.17元/平米/月，同比增加3.8个百分点； 别的，社区增值办事收进增速接近翻倍，同比增加96.2%至约6亿元。
无论是收进仍是运营，碧桂园办事表示都很稳健。 是以在中报宣布后，包含年夜摩、小摩、中金等在内的多家券商都给出了买进的评级，目的价晋升至60港元以上;财报宣布第二日，碧桂园办事的股价随即上升7%。
可见，市场显明仍是承认这份财报的。
前不久，各年夜投行陆续宣布了针对物管行业的研讨陈述，综合各家投行的不雅点，今朝物管股的估值已经呈现分化，将来具备以下特色的物管公司将会更受投资者青睐。
1) 强盛市场品牌外拓才能，自身有强盛面储蓄储存备;
2) 不依靠对物管公司的收并购驱动范围增加，而以内生增加为主;
3) 非业主增值办事收进占比拟低，与地产公司的联系关系买卖和收进的占比拟低;
4) 社区增值办事已形成成熟可复制的模式
前三条尺度夸大更多的是断定性。 曩昔两年，物管股股价看涨，开端有一些公司在本钱的支撑下，从市场融资，然后在一级市场大举收购物业公司。
可是这些物业公司并不都是好的资产，有些并购短期内报表很都雅，可是持久运营不妥却会带来吃亏及过高的商誉，得不偿掉。
是以市场更青睐依附品牌外拓和自身面储蓄储存备较丰盛的内生型增加驱动范围的公司，而不是依附收并购增加的公司。
别的，非业主增值收进部门，一般和地产公司的发卖营业相干，周期性比拟显明。
起源：碧桂园办事2020年中报
最后一条尺度 —— 成熟的社区增值办事 —— 代表的是物管行业将来的成漫空间。
2020年上半年，碧桂园办事的合同在管面积是7.5亿平方米，依照中国人均栖身面积40平米盘算，碧桂园办事将来所能触及的生齿大要是1800万人摆布。
碧桂园办事今朝的均匀物业费是2.17元/平米/月，对应每小我的物业费价值仅为86.8元/月。
而这1800万人栖身在碧桂园办事的社区里面，天天都有各类各样的需求，例如家政保姆、买菜、团购、衡宇租赁、旅游，这些需求的价值都要远高于物业费价值。
从财报上面看，碧桂园办事的收进重要起源仍是治理费，社区增值办事部门仅占10%不到。
起源：碧桂园办事2020年中报
可是从利润率来看，2019年社区增值办事的毛利率高达66.2%，远高于物业治理的30.2%，将来能带来的利润空间很年夜。
四条尺度的背后，仍然是市场爱好简直定性 和成长性。
对于碧桂园办事来说，公司储蓄面积4.27亿平方米，重要来自珠三角、长三角、京津冀等焦点城市群，基本营业断定性强，成漫空间肉眼可见。
起源：碧桂园办事2020年中报
非业主增值办事收进占比仅为10.8%，远低于同业。畴前三条尺度看，碧桂园办事毫无疑问都合适市场选择物管标的的尺度。
而最后一条尺度，正好是碧桂园办事的发力点，也是将来物管公司拉开差距的处所。
三、新物业概念
11月26日，碧桂园办事在广州电视塔召开你好，新物业!宣布会，会议上提出新物业的概念，以及经由过程四新，对物业办事进行了全新的解读。
四新分辨是新科技、新办事、新生态和新价值。
新科技 是指碧桂园办事将周全拥抱智能化，经由过程智能机械人、AI等技巧，打造效力更高的社群办事。好比说碧桂园办事耗资近5亿打造的天石云体系，经由过程年夜数据+AI，智能化辨认住户的需求，为住户供给更精准的柔性办事。
此外，碧桂园办事还和海康树立合作试验室，在智能安防上面配合研讨;在保洁办事上，结合博智林推出扫地机械人。
这两个项目很是有针对性，今朝人力本钱仍然是碧桂园办事本钱的年夜头，这些智能装备的普及将年夜幅节俭安防和保洁上的人力资本支出，从而可以让碧桂园办事设置装备摆设更多的人力在真正须要的处所。
新办事 是指碧桂园办事将打破物业办事的鸿沟，把客户群延长至中小微企业、当局机构等。
跟着中国的经济成长到新的阶段，城市办事是行业将来的趋向，这个市场也是良多物管公司都在存眷的新蓝海。
可是这个蓝海，并不是所有物管公司都能介入，只有那些拥有丰盛年夜型社区治理经验的物管公司，才干应对城市办事的庞杂及精致化治理场景。
碧桂园办事在这个板块，先本性上风显明，笼罩大批的低线城市年夜盘项目，跟着进驻的城市越来越多，带来的效益也会越高。
今朝碧桂园办事的城市共生打算，已经和韩城、开原、寿阳等十几个城市告竣合作，为这些城市供给市政运维一体化、城市空间运营、城市财产资本协划一一系列办事。
本年以来，碧桂园办事收购的满国康洁、福建东飞两家环卫龙头公司，增强其在城市办事范畴的结构上风及竞争壁垒。
新生态 是指碧桂园办事将以住户为中间，打造多元的生涯和贸易合作模式，以全球视野为国表里客户供给平台，把营业生态做到更广阔的延长。
我们前面也提到过，碧桂园办事将来办事的人群范围，将往到1800万人，假如算上市政办事，能触达的人数将更多。
在这些人群里面，天天都有各类各样的需求，好比说买菜、团购、娱乐、旅游等等，这些需求的价值，远远高于纯真物业治理费的价值。
今朝，碧桂园办事此刻已经形成了6个线条和几十种办事品类，在各个范畴为住户供给增值办事。
好比业主须要装修，碧桂园办事在严厉的考察尺度下，遴选了600多个计谋合作伙伴，可认为业主供给靠谱的软硬装办事。
好比业重要买菜，碧桂园办事本身不做电商、网购，可是会充足施展本身在衔接上的上风，和新经济合作，扶植社区物流、零售收集，供给一些社区增值的办事。
在新生态的背后，碧桂园办事不止是一家物业办事公司，更是一个物业办事生态结合体。
最后，新价值 是一个总结，无论科技、办事仍是生态，都要以客户需求动身，才干实现真正的价值发明。
那么，要知足客户的需求，起首是要知道用户的需求是什么。在倾听客户需求方面，碧桂园办事有一套原创的方式论。
起首，碧桂园办事内部成立了一支客服团队，365天不中断抽样查询拜访，收集用户需求，每年调研人次近200万。
其次，碧桂园办事在2020年景立客户体验研讨院，在全国招募1000名美妙生涯体验官，包含“爱好提看法”的业主和“爱好出点子”的员工，并在上百个项目树立了客户体验研讨小组。
客户体验研讨院经由过程数据、专题剖析研讨，刻画客户路程，检视办事蓝图，从而连续优化办事计划、立异办事设计，供给给相干部分落地。
最后，碧桂园办事在科技层面，依据这些剖析研讨，以客户体验为中间供给柔性办事，真正做到一人千面。
在新的理念背后，碧桂园办事为投资人打开了新的想象空间。
物业办事不仅仅是简略的四保，而是宏大的社区人群办事，无论是科技对本钱、效力的优化，仍是城市办事的鸿沟扩大，城市对碧桂园办事将来的事迹有强烈的推进感化。
四、结语
跟着物管IPO年夜潮于本年底进进尾声，行业内重要的焦点企业基础已经悉数登岸港股市场，同时，物管行业的竞争已经进进到下半场。
整体来看，物管板块的成长性依然不错，长线资金设置装备摆设意愿仍然很是高。
可是，将来大要率不再是板块同涨同跌，而是估值分化，龙头公司享受溢价。
物管公司之间也不再是简略比拼面储蓄储存备，而是进进到一个全方位才能竞争的阶段。谁能在稳固的基本营业之上，在科技赋能、社区增值、城市办事各个范畴，为客户供给更多价值的，谁才干笑到最后。
依据市场最新猜测，碧桂园办事此刻的市值对应2021年盈利大要是30倍摆布，和其他高估值的同业对照并不贵。
并且，碧桂园办事无论是面储蓄储存备，仍是社区增值、城市办事范畴，都显明处于领先位置，有龙头上风。
投资者可以持续坚持信念，连续跟踪察看，假如这几项营业都成长杰出，将来碧桂园办事的市值尽不止1000亿港元。
